156. Johan Augustsson - Trophi / Dagligvarufastigheter i förändring

G46 är din leverantörsspecialistpartner från produktion, lokal sökning och förhandling till nyckelfärdig lokal. Vi levererar specialistkompetens för samtliga lokaltyper. Genom retail och fastighetspodden delar vi möten med intressanta personer och företag för att vi vill bidra till en mer långsiktigt hållbar och lönsam fastighetsbransch för alla parter.

Härligt att vara tillbaka efter semestern. Man har nästan längtat att komma in i poddstudion igen. Kanske inte 100% sanning, det har varit en helt fantastisk sommar med vackert väder till och med i Sverige.

Idag ska vi prata om dagligvarufastigheter. Det har länge beskrivits som fastighetsmarknadens säkraste kort. Stabila hyresgäster, långa avtal och en verksamhet som fungerar oavsett konjunktur har gjort segmentet till en favorit bland investerare.

Men bilden håller på att förändras. Konkurrensen om de bästa lägena ökar. Etableringskartan ritas om när lågpriskedjor expanderar till mindre orter och kommuner pressas att öppna upp för ökad konkurrens.

Samtidigt förändras också fastighetsägarens roll. Det räcker inte längre att äga rätt fastighet. Framtidens vinnare kommer också behöva vara den bästa partnern till sina hyresgäster.

Dessutom har helt nya frågor seglat upp på agendan. Hur bygger man dagligvarufastigheter som fungerar även vid elavbrott, extremväder eller störningar i livsmedelsförsörjningen? Och vilken roll kommer fastighetsägarna spela i samhällets beredskap?

För att prata om allt detta gästas vi idag av Johan Augustsson, vd på Trophi. Efter nästan 20 år inom Lidl där han bland annat ansvarig för expansion och senare var vd för Lidl Sverige, leder han idag en av Nordens största ägare av dagligvarufastigheter med närmare 300 fastigheter i Sverige och Finland. Vi ska prata om varför etableringsmönstren förändras, hur handeln utvecklas, varför relationen mellan hyresgäst och fastighetsägare blir allt viktigare och vad framtidens dagligvarufastighet faktiskt behöver klara av.

Varmt välkommen till Retail och Fastighetspodden, Johan. Tack. Innan vi kör igång med alla våra frågor så vill jag känna dig lite på pulsen. När kände du dig riktigt stolt senast och varför?

Det är sällan jag går omkring och är stolt över någonting som jag själv har gjort. Men faktum är att jag har i sommar skrapat, tvättat, slipat och lackat en altan hos mina svärföräldrar som jag blev väldigt nöjd med faktiskt. Om du fick byta karriär för en dag, vad skulle du testa?

Skulle jag byta karriär en dag skulle jag vilja bli pilot. Det hade varit häftigt, tror jag. Skulle jag byta karriär helt och hållet så hade jag tyckt det var spännande att bli läkare.

Varför det? Jag vet inte, man vill inte vara vilken läkare som helst. Man vill ju gärna vara doktor House och lista ut mysterierna och hjälpa patienterna. Det hade varit kul.

Du gillar problemlösning helt enkelt? Ja, och människor kanske. Vilken plats i världen har gjort starkast intryck på dig? Jag är ju göteborgare och västkustbo i hjärtat så det är ju det som finns i kroppen på mig på något sätt.

Berg och hav. Om du kunde resa tillbaka i tiden och ge ditt yngre jag ett råd, vad skulle det vara? Det skulle vara att människor och relationer är viktigare än vad du tror.

Lägg tid på det. Du har ju arbetat nästan 20 år inom Lidl. Du har varit ansvarig för både expansion och fastigheter. Vad ser du idag som du inte såg när du satt på hyresgästsidan?

När jag jobbade på Lidl med fastigheter så är fastigheten ett medel för att sälja mat. Det handlade mycket om läge och förutsättningar för att skapa omsättning och kostnader. Som fastighetsägare kommer det fler perspektiv in i tankarna.

Det handlar om en tillgång, ett värde som ska bevaras och helst öka. Det handlar om finansiering, investeringar, hållbarhet, en hyresgästmix. Det blir en mer komplex fråga, helt klart, än det var på Lidl.

Trophi håller just nu på att utvecklas från en fastighetsportfölj till ett fullt integrerat fastighetsbolag. Vad innebär den förändringen i praktiken? Trophi grundades en gång i tiden av tredje AP-fonden som en portfölj som utvecklades och förvaltades av ett externt bolag som hette Redito.

De senaste åren har man hållit på att skapa företaget kring portföljen Trophi. För Trophis del innebär det att vi flyttar hem en del uppgifter som är värdeskapande för både hyresgäster och portföljen. För våra hyresgäster börjar det innebära att de får en närmare samarbetspartner som bättre förstår hur fastigheterna fungerar i vardagen.

Det är ungefär samma logik som de arbetar med. Ju närmare kunden du är, desto lättare fattar du rätt beslut. När Trophi startade 2012 var dagligvarufastigheter en ganska oupptäckt nisch.

Idag slåss många aktörer om samma tillgångar. Hur har den marknaden förändrats? Ja, mycket skulle jag säga. Det har verkligen gått från att vara någonting i periferin till att vara mainstream i fastighetsbranschen.

Sakta men säkert har många upptäckt den här tillgången och hur trygga kassaflöden den genererar. Pandemin hjälpte säkert också till att förstärka det, tror jag. Konkurrensen är hård nu på vår marknad, i vår nisch.

Alla vill åt samma attraktiva objekt och tillgångar. Det ställs tydligt högre krav på oss som fastighetsägare att skapa värde, både åt oss själva och hyresgästerna. Du säger ju att etableringskartan håller på att ritas om när vi satt och snackade här inför poddavsnittet.

Vad är det egentligen som driver den förändringen? Det finns ju flera faktorer förstås som påverkar varandra också. Demografin förändras, orter krymper och växer, infrastruktur dras om.

Samtidigt förändras konsumtionsmönster och förväntningar från kunderna. Tillgänglighet har blivit ännu viktigare kanske än vad det var tidigare. Konkurrenssituationen på marknaden har skärpts.

Jag skulle säga att det kanske inte är fler aktörer idag än tidigare nödvändigtvis, men de expanderar mer och in på nya geografier. Allt det där ger en ganska dynamisk karta, tycker jag. Vi har ju också ett lågprissegment utanför dagligvaruhandeln som expanderar väldigt med många aktörer som gör ungefär samma sak.

Deras expansion skapar ju också nya handelsplatser och handelsmönster som påverkar dagligvaruaktörerna. Volymhandelsplatsen har verkligen fått ett uppsving de senaste åren. Det är ju en helt annan marknad, skulle jag säga.

Ser man ju också på alla varumärken som har kommit in de senaste åren som har en otroligt hög tillväxttakt. Lidl och Willys etablerar sig nu på orter där de vanligtvis inte har haft möjlighet att etablera. Hur tror du att det kommer att förändra konkurrensen mellan både handlare och fastighetsägare?

För konsumenten skulle det börja med är det i princip uteslutande positivt. Det blir ju nästan alltid med konkurrens. För handlarna och kedjorna innebär det ju högre krav.

Att förstå marknaden lokalt där man finns och verkar och det går inte att luta sig mot en stark historisk position när konkurrensen ökar. För oss fastighetsägare så blir konsekvensen att det blir ännu viktigare för oss att förstå hyresgästens affär. För om vår hyresgäst får tuffare konkurrens så måste vi ju hjälpa dem att utvecklas.

Framförallt kan vi inte stå i vägen för att de ska kunna utvecklas. Så det skärper ju läget även för oss, skulle jag säga. Sen så tror jag att det sker mycket nyetableringar men jag tror också att det kommer att se större rörlighet än tidigare.

För det uppstår nya handelsplatser, det uppstår nya möjligheter att kanske lämna äldre och omoderna lokaler för nya, mer lämpliga möjligheter. Och det är ju någonting som vi också behöver ta hänsyn till i vårt arbete. Jag tror både etableringar, omlokaliseringar och konceptförändringar, tror jag, kommer att ske i ökad takt framöver.

Då blir det ju egentligen det här segmentet lite mindre säkert för en investerare. Det gäller att kunna förstå hyresgästen och vara nära hyresgästen på ett helt annat sätt om du ska göra, återigen, komma tillbaks och göra det mest rätt lokalt, rätta investeringen för att vara trygg. Så tror jag att det är, absolut.

Den här förändringen kommer ju dels ge möjligheter. När det rör sig på marknaden så är det ju möjligheter också att expandera, växa och göra någonting bra. Men det ökar ju definitivt risken om du sitter still.

Det gör det. Det har ju funnits historiskt ganska så höga trösklar för att flytta på sin butik i det här segmentet. Och det har man ju inte gjort speciellt ofta.

Och min spaning är ju att det kommer att möjliggöras i högre grad framöver. Det ställer högre krav på oss då. Ja, rörligheten bland dagligvarukedjan kommer att öka då.

Och det betyder ju att fastighetsägare som historiskt kunnat luta sig mot väldigt långa relationer, inte kan göra på samma sätt. Hur ska man förbereda sig då inför den möjligheten? Dels då, som du nämnde här tidigare, att vara nära i relation med hyresgästen.

Den sidan som du kan väldigt väl. Finns det något annat sätt man kan förekomma en framtida problematik? Ja, men det måste man ju förstå, som du är inne på, hyresgästens verksamhet väldigt väl.

Man måste ju också förstå sin egen portfölj väldigt väl. Vad har vi möjligtvis risk i vår portfölj? Var finns det objekt där hyresgästen inte är helt nöjd av någon anledning?

Och kan vi göra någonting där? Jag tror ju jättemycket på att relationerna kommer bli ännu viktigare framöver. Relationen blir viktigare än det enskilda avtalet.

Vi har ju i vår bransch levt bekvämt egentligen och tryggt med långa avtal, starka aktörer, höga trösklar för att flytta. Om det blir nu ökad rörlighet så tror jag att konkurrenskraften i relationen är ännu viktigare för att förstå vad hyresgästerna behöver. En hyresgäst som känner att vi förstår dem och att vi bidrar till deras utveckling kommer att tendera att stanna kvar.

Men om de känner sig bortprioriterade, då kommer de att utvärdera andra alternativ. Förutom att hålla en nära relation med hyresgästerna som är era hyresgäster i befintlig fastighet, hur jobbar ni med att framtidssäkra för att just förebygga eventuellt framtida vakanser? Det gäller ju att förstå vart hyresgästen är på väg och vart orten är på väg också.

Vi lägger mycket tid på att förstå våra hyresgästers konceptutvecklingar och vart är butikerna på väg, hur vill man att framtiden ska se ut? Och parallellt också då, på de orter där vi har tillgångar, vad händer med demografin? Är det här rätt plats på 10-15 års sikt?

Vi har ett väldigt långt perspektiv i våra fastigheter och vi är väldigt intresserade förstås av att de ska vara en trygg tillgång även om många år. Drömscenarier att kunna tracka alla relevanta hyresgästers lokalbehov löpande för att framtidssäkra, att veta vad som händer och se tidiga trender långt innan det sker. Ja, ta en så pass tät dialog med dem att de talar om för oss om det är någonting som vi behöver hjälpa dem med.

Har de någonting på gång, är det någonting i vårt bestånd som inte passar längre eller på sikt, då kan vi göra någonting åt det i så fall. Att vi inte blir överraskade av den typen av rörelser. Du sa något intressant i vårt förmöte, att fastighetsägare tidigare har kunnat vara okej hyresvärdar.

Det här känner du till eftersom du jobbade nästan 20 år på Lidl. Lidl hade en tuff resa till den position de är på idag. Men det kommer inte att räcka att vara en okej hyresvärd.

Mer konkret, vad menar du med det? Fastighetsbranschen, och nu talar jag generellt förstås så att ingen ska behöva känna sig utpekad här, men vi har under lång tid varit ganska bortskämda, speciellt i vår nisch då. Våra hyresgäster har haft begränsade alternativ som du var inne på tidigare, långa avtal, ganska så höga trösklar för att flytta.

Det har ju ofta räckt för oss att leverera en basprodukt för dem. Och så har de gjort jobbet själva då. Men baserat på det vi har talat om tidigare här i vårt samtal, det där förändras ju.

Och våra hyresgäster tittar ju inte bara på hyra och läge, utan de tittar på service och utvecklingsförmåga, relation, hållbarhetsarbete. Och det är ju en förflyttning på något sätt. De bästa fastighetsägarna framöver arbetar mer som ett servicebolag än en kapitalförvaltare, om man ska hårdra det då.

Och det här är ju inget konstigt egentligen, men våra hyresgäster har ju levt så här väldigt länge. Att det handlar om att försöka bli lite bättre varje dag och förstå sin kund. Och nu är det liksom vår tur.

Det är dags. Det är dags, ja. Men vad kännetecknar då en riktigt bra fastighetsägare 2026? Där man har gått från teori till praktik. En bra fastighetsägare idag förstår hyresgästens affär på djupet.

Inte bara fastigheten, utan man måste förstå vad som driver försäljning, vad är det som driver kundflöden, vad är det som driver lönsamhet för handlaren eller för hyresgästen. Det är ju det absolut viktigaste, tror jag. Sedan en annan viktig faktor, tillgänglighet och närvaro och inte minst handlingskraft.

Att vi förstår vad som behöver göras och att vi också gör det. Och sist men inte minst så tror jag att transparens blir jätteviktigt. Och relationerna blir viktigare så bygger det på att man har en bra dialog om utmaningar och möjligheter.

Och då skapar vi förtroende och utan förtroende så är det nästan omöjligt att fatta långsiktiga beslut tillsammans. Vi jobbar ju mot ganska få hyresgäster egentligen, men stora. Hur kommer ni dem nära?

För jag menar att titta tillbaka på den här epoken när det var hyrut, skriv ett långt avtal, 10-20 år och sen behöver du liksom bara egentligen teckna det och sen är det vi ses. Vi ses tidigare som 10 år. Tills där vi är idag när vi pratar om att du får konkurrera både för att kunna kanske köpa tillgångarna och utveckla dem tillsammans med en hyresgäst, men också öka konkurrensen.

Hur ska man i en organisation komma närmare de här hyresgäster som hela tiden också är ute på marknaden och jagar? Handlar det om att liksom bjuda in dem oftare, långt långt innan det pratar om en avtalsperiod som löper ut eller bjuder man in till en workshop och pratar om hur vi skapar bättre fastigheter? Ja, allt det där egentligen.

Vi måste ju vara så nära som möjligt alla nivåer egentligen av våra hyresgäster. Och jag tror att det finns en väldigt naturlig kontakt med de motparter som man förhandlar avtal med. De har vi kontakt med hela tiden.

Men vi behöver också förstå de här företagens verksamhet i kärnan och vi behöver ha kontakt med de som inte bara jobbar med fastigheter utan också med driften och utveckling och marknadsföring. Vi vill förstå hyresgästerna och vi bjuder in våra hyresgäster till oss så att alla som jobbar med. Så vi kan få en bra bild av vart de vill och vad de håller på med.

Vi planerar besök ute i deras butiker för att titta på deras konceptutvecklingar och försöker få in det i vårt blodomlopp egentligen på alla möjliga tänkbara sätt. Ni driver ju det här projektet tillsammans med Ica kring motståndskraft och beredskap. Hur föddes den idén och vad hoppas ni lära er av den?

Alltså har det med ert nya arbetssätt att vara nära hyresgästen? Ja, delvis faktiskt. Jag har nog inte tänkt på det på det sättet, men det kom ju ifrån det att våra hyresgäster jobbar extremt mycket med den här frågan och väldigt också organiserat.

Beredskapsfrågan. Och vi och jag har upplevt att vi inte har varit en del av det riktigt och det perspektivet. Man pratar mycket om livsmedelsförsörjning och logistik och lagerhållning och så vidare, men butiken är ju sista länken i en extremt samhällskritisk infrastruktur.

Och där tycker vi som långsiktige fastighetsägare att vi har en roll att ta och ett ansvar att ta och en roll att spela. Och vi har försökt under hösten att ta reda på egentligen vad förväntas av oss och vad är vår roll? Och har kommit fram till att det finns ingen som kan tala om det för oss.

Det finns ingen som vet det, utan det är upp till oss att ta reda på det själva. Och ta den platsen vid bordet som vi tycker att vi behöver ha då. Så vi bestämde oss för att tillsammans med Ica driva tre stycken pilotprojekt nu, tre stycken olika butiker, där vi försöker från alla vinklar och vrår ta reda på hur säkra är vi den här butiken om det kommer en pandemi, om det kommer ett hundraårsregn, om havsnivåerna stiger, om det blir ett elavbrott, om det blir en kris eller en konflikt.

Allt tänkbart egentligen då. För att få alla perspektiv på bordet. Och sen får vi se när vi har kommit så långt hur vi tar det vidare. Men i steg ett så handlar det om att skapa kunskap.

Det innebär ju att ni gör en förflyttning också som fastighetsägare till en annan roll. Ni håller ju inte längre om att bygga kostnadseffektiva, korrekta fastigheter på rätt läge i en konkurrensutsatt marknad. Nu ska ni också vara med och agera som beredskap om det händer någonting.

Det blir ju en ny roll. Framförallt så handlar det ju om att vi ska se till att våra hyresgäster kan driva sin verksamhet och klara av under alla förutsättningar. Och det här är ju en del i det.

Om vi får en större samhällskris, vilken roll tror du att dagligvarufastigheten kommer att spela som samhällsfunktion? Vi har faktiskt försökt att ta reda på det här så gott vi har kunnat. Och jag är ju övertygad om att dagligvarufastigheten kommer att vara ännu viktigare än idag under kris.

Om man tittar på Ukraina som ju förstås är ett extremt exempel. Så är det dit man söker sig för elförsörjning finns där, det är prioriterat livsmedelsbutiken. Där finns internet, du kan sitta i bilen och jobba med wifi.

Och det är där du kan se till att det blir uppdaterat och få information. Så det är en väldigt samhällsviktig infrastruktur som vi förvaltar. Det innebär ju att ni gör en förflyttning som fastighetsägare till en annan roll.

Ni håller ju inte längre om att bygga kostnadseffektiva, korrekta fastigheter på rätt läge i en konkurrensutsatt marknad. Nu ska ni också vara med och agera som beredskap om det händer någonting. Det blir ju en ny roll.

Framförallt så handlar det ju om att vi ska se till att våra hyresgäster kan driva sin verksamhet och klara av under alla förutsättningar. Och det här är ju en del i det. Du vi ska hoppa in och prata e-handeln för den får vi liksom inte glömma.

Det är ju alltid på agendan och AI kommer vi givetvis till senare. Men du, e-handeln inom dagligvaror har ju utvecklats betydligt långsammare än många trodde. Varför blev det inte den här revolutionen som många förutspådde?

Det byggdes stora centrallager överallt och det lät ju nästan som att alla skulle lägga ner. Ska vi säga samhällsnära butikerna. Så har det inte blivit. Nej. Jag skulle också säga att det var inte alla som förutspådde en revolution.

Många konsulter och branschexperter gjorde ju det. Men jag tror att pratar du med handlare och kedjorna själva så var de nog inte lika säkra på att det skulle gå så fort. Men det finns ju ett faktum kring, alltså matbutiken säljer ju inte bara mat.

Den är ju ett centrum. Den är ju en plats dit människor söker sig för att uträtta ärenden, kanske ibland träffa människor, och det är färskvaror och du kan gå till apoteket. Det är ju mer än en livsmedelsbutik.

Och det tror jag att man kanske har glömt bort då när man pratar e-handel. Och det handlar inte bara om att fylla skafferiet med mat. Det tror jag är det ena. Det andra är ju att det är ju en betydligt mer komplex logistik när det gäller att skeppa mjölk och kött och färskvaror än att transportera böcker eller hemelektronik.

Och det kostar mer pengar och det har ju varit väldigt svårt att få konsumenten att vilja betala den merkostnaden. Som konsument är du ju nästan, har du nästan en förväntning att det ska vara billigare för dig att handla på nätet än att handla i en fysisk butik. Men där har du ju någon som faktiskt plockar ihop dina varor för dig, packar det och kör hem det till din dörr.

Men du vill inte riktigt betala för det. Inte så mycket som krävs i alla fall. Så det har ju varit svårt att hitta en affärsmodell i det här som är lönsam. Och det har ju också hållit tillbaka utvecklingen helt klart.

Men det är ju ett fenomen som finns. Det är ju inte irrelevant. Det växer. Det växer också lite snabbare än den fysiska butiken. Så det är ju fortsatt väldigt spännande.

Men idag är det ju en marginell företeelse. Hur stor andel står e-handeln för? Ungefär 4,5 %. Men då är ungefär hälften av det click and collect som är ändå bundet till fastigheterna.

Så den rena e-handeln är någonstans mellan 2-3 %. Det är de som inte vill gå in och umgås med andra i butiken. Ja, men det är ju spännande att se att det blir inte alltid som vissa förespråkar.

Verkligen. Utan det är väl en kombination. Det är ju därför retail fortfarande finns kvar. Det finns ju en aspekt som handlar om att vi vill ju också uppleva att butik har den här kundupplevelsen för att inspireras till att inte bara sitta på nätet och liksom följa inspiration från andra och handla allting.

Utan det finns väl en social aspekt i det här också. Vem vet, Ica kanske fungerar lite som datingapp. I don't know. Det är möjligt, möjligt. Hur påverkas dagens ränteläge och geopolitiska läge?

Det har varit ganska stökigt länge och det uppkom ju nya utmaningar hela tiden samt ökade kostnadsmedvetenhet. Era investeringar och era hyresgäster ser några tydliga trender. Dels tror jag att det är ju alltid viktigt att titta på lång sikt.

Och för oss som är långsiktiga ägare så handlar det ju alltid om att investera långsiktigt och fokusera på det som kan skapa värde över tid för hyresgästerna och för oss och i det kanske inte låta sig påverkas för mycket av vad som sker här och nu då. Så det gäller väl att hålla sin linje och tänka långsiktigt. Kanske ännu mer då i oroliga tider.

På våran hyresgästsida så har det ju skett en förändring i att fokus på effektivitet har ökat. Kanske framförallt i takt med att livsmedelspriserna har hamnat i fokus de senaste åren. Varje kvadratmeter, varje energikrona, varje investering måste motiveras på ett tydligare sätt än tidigare.

Men för oss, vi behöver fortsätta investera i värde på lång sikt tycker jag och inte låta osäkerhet kanske styra våra beslut. För man undrar ju lite grann. Jag lyssnade igår på en nyhet där man pratade just om att vi får nog förvänta oss att matpriserna rent generellt kommer stiga i varann två, tre procent per år med tanke på...

Alla bränder och ett annat klimat och att vi inte har samma tillgångar och resurser längre som tidigare. Samtidigt som när vi pratar här om att kunna inta en ny roll som fastighetsägare och jobba med beredskap, ingenting är gratis. På något sätt var det enklare förut.

Du bygger en låda som någon hyr på lång tid som inte har någon konkurrens. Ja det är ju enklast möjliga. Det är inte heller hyresgästen tittar på de här frågorna.

Nu är vi någon annanstans. Samtidigt som kostnaderna ökar hos hyresgästen så ökar det hos konsumenten, liksom konsumtionstrycket. Kommer ju utmanas. Ser ni eller tror du att det kommer påverka liksom hyresgästens förmåga att betala de hyresnivåer som man behöver, för man måste ju finansiera.

Det är ju fortfarande den typen av verksamhet ni bedriver. Det tror jag kanske egentligen inte, men det kommer ju utmana oss i våra kostnadsstrukturer, helt klart. Och vi har ju inne på tidigare att konkurrensen nivåer har ökat markant.

Och alla vi sitter väl ungefär med samma frågeställningar och försöker hålla ner precis som det är konkurrens på matprissidan så kommer det vara konkurrens på hyressidan. Sen kommer man ju tror jag alltid vara beredd att betala en rimlig hyra för ett bra läge. Men man kan nog inte ta någonting för givet framöver.

Ser du att det sker en förändring vad det gäller koncept och leka bland livsmedelsbutikerna? Det är någonstans där man har skönjat det om man tittar på lågpriskedjorna där man har ökat i storlek. Det ska gå större enheter.

Man har gått till från large till extra large. Och nu börjar det nästan vara som man tittar på, kanske gå ner och ha någon typ av mellankoncept. Men vad gäller för livsmedel, vad ser du där?

Det är kanske inga tydliga trender egentligen. Det är mer än att jag skulle säga att de riktigt stora och stormarknaderna kanske inte är det man efterfrågar just nu. Fortfarande stora koncept och stormarknadskoncept, men kanske något mer bantade ändå, men lite mer fokus på mat och livsmedel än gigantiska specialvaruavdelningar.

I Sverige, jag ska säga, i Finland ser det annorlunda ut. Men annars så tror jag att det är lite trend också i att om vi tittar på Lidl och Willys nu som kanske ger sig in i lite mindre orter än de har funnits tidigare. Då kanske de kan tänka sig att gå in med lite mindre koncept, möjligtvis.

Vill de komma djupare in i storstäderna, då är det ju ett möjligt nästa steg kanske om man vill fortsätta expandera, då kanske man måste titta på andra koncept för det. Där tror jag att det där rör på sig hela tiden. Varför ser det annorlunda ut i Finland?

Eller är det väldigt mycket billigare? Lägre hyror? Då kan man ju hyra större lokaler. För de äter ju lika mycket som oss. Ja, förmodligen ungefär lika mycket. Men handelsmönster ser annorlunda ut.

Väldigt, väldigt stora enheter. Upp mot 20 000 kvadratmeter där det verkligen handlar allt. Och S-gruppen som är Finlands Coop är ju Finlands största återförsäljare av textil också.

Konsumtionsmönster ser lite annorlunda ut. Och man gillar stora och stora... Och bredare sortiment. Ja. Du beskriver trofier nästan som en startup trots att ni äger fastigheter för omkring 20 miljarder.

Vilka möjligheter ger det när det gäller AI, digitalisering och nya arbetssätt? Det låter kanske lite motsägelsefullt som en ganska stor fastighetsägare i den typen av bransch vi är att kalla sig själva en startup. Men det är ju en av våra största styrkor skulle jag säga att vi är en hyfsat smal organisation.

Okomplicerat, snabbt till beslut, snabbt till information. Och det är ju en av våra absoluta styrkor som vi ska fortsätta vårda. Där vi satsar på det som skapar värde för oss och för hyresgästerna.

Inga stora interna strukturer utan snabba beslut. På alla områden egentligen då. Nu nämnde du AI och jag känner mig inte helt... Det är nog inte jag som ska prata AI i den här podden.

Det kanske är någon annan. Men det är klart att det ger stora möjligheter både för oss och för våra hyresgäster att bli bättre på det vi gör. Sen tror jag för vår del så handlar det ju om att fortsätta skapa värde för hyresgäster och för ägare.

Och där AI kan hjälpa oss så är det jättebra. Om vi tar ett branschperspektiv då. Du har ju suttit på hyresgästens sida. Du har träffat alla aktörer inom fastighetsbranschen.

Fastighetsägarna, fastighetsutvecklarna, mäklarna och sen finns det ju andra konsulter runt omkring. Tror du om vi blickar 5-10 år framåt att det kommer förändra vilka roller vi har i branschen? Är det några som inte kommer finnas på grund av att tekniken tar över?

Du får spekulera fritt och vi kommer inte hålla dig fast vid dina svar. Nej, just det. Precis. Vill man inte kasta någon under bussen här då som kanske inte behövs.

Men det är klart att jag tror att de stora aktörerna kommer ju finnas och kommer ju behövas. Dagligvaruhandlare eller volymhandlare eller vad det nu är för typ av handlare och fastighetsägare. Men det är klart att en del av de mellanled som har agerat konsulter och kanske tjänat sina inkomster på att koppla ihop de här aktörerna med varandra och på att sitta på kunskap.

Jag ser inte att de kommer försvinna, men de kommer säkert behöva ompröva sina affärsmodeller i alla fall. När kunskap blir enkelt tillgängligt för alla. Man tänker ju, om man tittar på resebranschen så har du ju marknadsplattformar eller TripAdvisor.

Om man tittar inom finans så har du ju också plattformar som samlar. Ska man boka en resa så är det ju inga problem att gå in på oavsett om det är TripAdvisor eller Trivago eller beroende på vilken nischning du har. Ska du spela golf så kan du gå med i Golfstar.

Inte sponsrade Golfstar, men vad jag menar är att någonstans där det finns en marknad som du kan tydligt definiera där har det kommit en teknisk plattform som samlar de här för att underlätta för de här parterna som oftast gör affär. För där emellan finns det ju ett antal aktörer. Det borde finnas någon logik att det ska dyka upp någonting som kommer hjälpa de här aktörerna.

Sen kommer ju expertisen behövas runt omkring själva affären. Där är det nog så att HI, Human Intelligence, behövs för att man ska komma i hamn med affären. Men det är väl som du säger, rollerna eller kanske sätten man jobbar kommer att digitaliseras.

Om vi träffas igen om fem år, vilka förändringar tror du kommer att ha störst betydelse för dagligvarufastigheter? Jag ser tre stora förändringar, eller rörelser skulle jag säga kanske. Den första har vi pratat mycket om och det är hyresgästrelationen som jag är helt övertygad om kommer att bli ännu mer central för värdeskapande.

Det andra är ju hållbarhet eller resiliens som jag tror är ett bättre ord även om det kanske missbrukas ofta numera. Men det handlar ju om för oss att se till att våra hyresgäster kan driva sin verksamhet helt enkelt oavsett vad som händer runt omkring. Det kommer ju att tvingas bli en central del av affären.

Och det tredje är ju förstås digitalisering på alla håll och kanter. Kan man lyckas kombinera det här med digitalisering och teknikutveckling och relationen till människor och förståelse för verksamheterna då är man en vinnare tror jag på fem års sikt. Avslutande fråga då, Johan.

Under vårt samtal sa du att fastighetsbranschen historiskt haft det ganska bekvämt jämfört med handeln där konkurrensen är stenhård varje dag. Vad tror du att fastighetsbranschen fortfarande behöver lära sig av handeln? Det viktigaste är ju att aldrig ta sin kund för given.

Inom handeln, inom retail, den kunden som är hos dig idag kan ju vara någon annanstans imorgon. Det finns ju inga hinder för kunden att gå någon annanstans. Och det har ju alltid tvingat handlarna att varje dag försöka bli lite bättre och vara på tå.

Så det är väl rubriken då. Vi i fastighetsbranschen, vi har ju haft längre perspektiv, stabila relationer och det är ju bra på många sätt förstås. Men ibland så har det nog gjort att förändringstakten har blivit lite lägre än vad den hade kunnat vara.

Och vi kan lära oss mycket där, kul Fokus snabbhet, vilja utvecklas lite granna varje dag. Inte bara förvalta byggnader utan skapa värde för hyresgästerna. Se människorna i fastigheten, hyresgästerna.

Johan, tusen tack för att du kom till Retail och Fastighetspodden idag och delade med dig. Innan vi släpper ut dig så tänkte vi bara fråga, har du någon person eller tema eller kanske något företag du vill att vi ska bjuda in? Något tips helt enkelt på gäst till podden?

Det har ju varit väldigt intressant tycker jag att få lyssna till någon av våra stora hyresgäster och dagligvaruaktörerna prata om de här frågorna just med ur sitt perspektiv. Det kan vi fixa, det lovar jag. Stort tack än en gång.

Tack. Stort tack också till alla er som lyssnar på Retail och Fastighetspodden. Om ni gillar oss och vill att fler ska få ta del av nya och intressanta insikter och åsikter från våra gäster, gå gärna in på podcaster eller Ecast-appen och lämna ett betyg och glöm inte att gå in och följa oss på sociala medier för de senaste uppdateringarna och nyheterna.

Vi hörs snart igen.