Vi bygger städer. Men för vem?

Varmt välkommen att hosar i sig. Tack snälla och tack för inbjudan. Det är så kul att ha dig här. Jag tycker det ska bli lite extra spännande eftersom jag, precis som du, brinner för social hållbarhet.

Vi ska idag prata om kunskapslyft, eller en dimension av det faktum att det finns en massa kunskap, men att vi inte alltid använder den på ett sätt som gör samhällsbyggnadssektorn hållbar. Det finns massor här som vi behöver bli bättre på och det är därför du är här. Vi vill ju ha koll på vad du har i din hjärna och försöka prata lite grann kring det.

Men min första fråga till dig blir en variant på frågan vi har ställt i podden förut om vilken byggnad som du tycker är vackrast när du var på väg hit. Men jag tänker att du ska få frågan på ett annat sätt. Vilken byggnad skulle du säga är mest optimal ur ett socialt hållbarhetsperspektiv?

Bra fråga. Jag tittar ofta på byggnader, men jag tittar ofta på miljöer. Ett stadsdelar, områden. En plats som jag på senare tid har uppmärksammat, både på ett privat plan men också på ett professionellt plan, det är Järvastaden.

För er som inte känner till Järvastaden så ligger det mellan Solna, Sundbyberg. För mig är det ett område som både har hyresrätter och bostadsrätter, radhus och kedjehus och parhus. Fina idrottsanläggningar, många skolor och förskolor.

Det är en blandning av människor från olika samhällsklasser, kön och etnicitet. För mig är det en plats som definierar social hållbarhet. Du lyssnar på första avsnittet av fyra i vår serie om kunskapslyft för att få samhällsbyggnadssektorn att behöva.

Vi pratar så mycket om hållbarhet i branschen. Men när vi gräver i siffrorna handlar det nästan alltid om kvadratmeter och kilowattimmar. Vad händer med människorna som faktiskt bor och lever i de byggnader vi skapar?

Det är frågan vi ställer i det här avsnittet om social hållbarhet. Gäst är Atosa Resaj, årets hållbarhetschef 2024, årets unga hållbarhetsprofil 2025 och medgrundare till CINDI, en digital plattform för social hållbarhet för fastighetsbranschen. Framtalet leds av Karin Sahlström, vd på Svensk Byggtjänst.

Jag tänkte också fråga dig, vad är social hållbarhet egentligen? Många vill att man ska definiera det som någon form av mjuk motsats till ekonomi. Men för mig är det en förutsättning för långsiktigt värdeskapande.

Det går liksom inte att skapa en långsiktig värdeökning på en fastighet eller ett område och stärka attraktiviteten om det inte finns sociala dimensioner inbyggt i området. Rent konkret så handlar det om att ha rimliga livsvillkor. Att inte bara kunna betala hyran utan att även kunna ha pengar över för att ta barnen på fritidsaktivitet, för att kunna gå på restaurang eller storhandla.

Det handlar om att känna trygghet och tillit och att ge boende förutsättningar att kunna påverka sin situation och sitt område. Och att man systematiskt inte missgynnas på grund av sin bakgrund, etnicitet, kön eller platsen man råkar bo på. Så det för mig är social hållbarhet och då är det ju tillstånd som inte bara är här och nu utan det kräver också en riktning på vilket sätt bygger vi en plats som inte bara verkar för här och nu, för de människor som bor här och nu utan också där vi har ett långsiktigt tidsperspektiv och kan se att människor kan ha framtidsutsikter och möjligheter att påverka sina liv.

Och i läget idag när vi ibland eller allt som oftast fattar mycket mer kortsiktiga beslut så kanske det där kan bli en utmaning, det kommer vi väl prata mer om skulle jag tro. Du kommer från socialt arbete, halkade in eller tog dig in i fastighetssektorn och kommer med ett perspektiv som kanske inte så många andra har med sig när man jobbar inom fastigheter. Jag tänker det var väl några år sedan, minns du vad du såg när du kom in som du tyckte kanske var undervärderat eller som andra kanske inte riktigt lade märke till?

Jag minns känslan och jag minns även vad jag tänkte och tyckte om fastighetsbranschen. Det här är ju nu sju, åtta år sedan som jag fattade tycke för fastighets- och samhällsbyggnadsbranschen egentligen. Och precis som du säger, jag kom ju från socialt arbete.

För mig har ju tidigare erfarenheter handlat om att se människan, förstå vad driver motivation, vad skapar oro, vad bidrar till trygghet, otrygghet. Och någonstans i det här så när jag reflekterade över fastighetssektorn som vi ju spenderar ju 90% om inte mer i och kring fastigheter. Så var ju det här för mig väldigt uppenbart att det finns ju jättemycket här man skulle kunna göra.

Att det hänger ihop. Det hänger ihop och det finns ett ansvarstagande här som jag tycker inte fastighetsbranschen riktigt förstår. Och kopplingen till lönsamhet så är det ju helt uppenbart tycker jag då som jobbade inom det kommunala och därför innan inom civilsamhällesektorn.

Ja men det är klart att det går att teoretiskt sett förstå att Ett område där hyresgästerna mår bra i kommer att minska skadegörelse, störningar, kommer att stärka relationer till grannar, till relationen till sin hyresvärd och så vidare. Det kommer att minska driftnettot, det kommer att stärka fastighetsvärderingen. Det här var ju saker som jag tänkte, det här måste vi ju kunna bevisa.

Men kände att det inte hade gjorts. Saker som jag tyckte underskattades var ju bland annat att bostadsområden fungerar i praktiken som välfärdsinfrastrukturer. Alltså en boendemiljö som mår bra kommer ju förmodligen också reflektera skola, arbetsmarknad, socialservicen, hälsa, människors hälsa och så vidare, socialtjänsten, polisen.

Så för mig går ju allt det här hand i hand. En annan sak är ju att sociala problem ofta parkeras i vissa fastigheter och områden. Hur menar du då? De synliggörs sällan som risk eller ett ansvar i en fastighetsaffär, i en transaktion.

Vi alla känner till att det här området eller den här fastigheten kan ha vissa utmaningar. Men vi kan inte räkna, eller vi gör det sällan, åtminstone att vi räknar hem det i en affär. Och vi kommer komma in på det också, men de här dialogerna har jag fört mycket med fastighetsvärderare, med banker, med investerare kring att Vi vet ju någonstans, det känns ju rimligt i magen att det finns ett samband här.

Men när vi inte kan se det i en Excel så kan vi inte räkna hem det. Och det drev mig också in i fastighetsbranschen att någonstans vilja vara med och bidra till att en gång för alla bevisa att det faktiskt går att räkna hem affären. Och på det sättet få ett bättre fokus på social hållbarhet.

Ja, alltså att kunna underbygga beslutsfattande med data, relevant social data, för att kunna riskmitigera, för att kunna prioritera, för att kunna ta fram affärsplaner som underbyggs med sociala dimensioner. Tycker du att det har varit svårt att driva de här samtalen eller frågorna när du kom in där i början? Eller var det öppna dörrar och var intressant att låta oss liksom fundera mer på det här?

Jag tycker under de här sex åren, senast åtminstone sex åren, så har kunskapsnivån definitivt ökat. Och det finns flera skäl till det. Jag tror ökade regulatoriska krav som kom och sedan pausades.

Så Ceder tänker jag i synnerhet på den sociala taxonomin som också var väldigt uppe på agendan. Gav ju väldigt många, åtminstone mellanstora och stora bolag, förutsättningar att kunna ha andra typer av samtal. Hållbarhetsavdelningarna växte, hållbarhetschefer fick en ledningsposition.

Budgetar utökades. Jag själv som var ny i fastighetsbranschen kände att jag saknade en plattform. Så tillsammans med några andra hållbarhetschefer så startade vi ett nätverk för social hållbarhet i fastighetssektorn.

Både med kommunala, alltså allmännyttiga bostadsbolag och privata fastighetsägare, stora som små. Men där fokus då skulle vara erfarenhetsutbyte och en stor del vara kopplad till mätbarheten för att kunna påvisa, precis som energip Ja, jag vill bli filosofisk. För det finns ju en filosof och lektor, hon heter Jonna Bornemark.

Hon har skrivit en bok med titeln Det omätbarnas bara renässans. Och hon menar att vi genom att mäta flyr från det känslomässiga, det vill säga, eller ja, det vågar jag inte ens förklara, men att det finns nackdelar med att göra allting mätbart. Vad tror du, är det så att allt verkligen ska vara eller är mätbart?

Nej, men jag håller med henne såklart. Allt går inte att mäta. Men om vi inte mäter det som vi vet går att mäta och kan kvantifiera det, då kommer vi aldrig kunna putta fram den här frågan.

Så det har varit min drivkraft och vår drivkraft med CINDY att låt oss åtminstone ta det som för många upplevs som det självklara och bevisa det och låta det bli den nya normen. Så kan vi sedan också fylla på med fler dimensioner. Men när vi saknar det där verktyget från början och språket och samarbetet mellan olika aktörer, då blir det svårt att ta steget att även prata om platsens kultur.

Många pratar om att den här platsen bär en viss typ av kultur, det finns en historia här, den här platsen bär en identitet som är svår att sätta siffror på eller indikatorer på. Det stämmer ju. Men låt oss börja från första steget.

Och titta på vad det går att sätta siffror på. Precis, och det som vi är väldigt angelägna om att det är när det kommer till fastighetsanalyserna, alltså den nivå som vi mäter, oftast så vi har ju tagit indikatorer som finns i tekniska system, i ekonomisystem, fastighetssystem och så vidare. Men oftast analyseras inte de här parametrarna tillsammans för att man mäktar helt enkelt inte med att gå in i varenda system, ta ut den datan, analysera den gemensamt med olika perspektiv i ledningsgruppen.

Och gör man det, då gör man det i bästa fall i en eller enstaka fastigheter, men man gör det inte i hela sin portfölj. Så det är det vi försöker bidra med, att också underlätta att kunna se mönster på en större strukturell nivå. Vi har ett stort antal medlemsorganisationer som våra ägare på Svensk Byggtjänst.

Och vi har hela tiden en kontinuerlig dialog med dem vad de ser för utmaningar kopplat till hållbarhet. Inte bara social hållbarhet, men hållbarhet. Och då lyfter de ofta att det kan vara svårt att ta betalt för kvalitet eller långsiktigt värde.

Och du är ju också inne på det här perspektivet. Så det här med data och mätbarhet känns som en väg att gå. Och jag funderar på hur går det för er med det här systemet?

Får ni någon efterfrågan? Och sen funderar jag också på, eftersom vi försöker i den här podden att vara lite public service, finns det andra liknande system? För jag kan tänka mig att många som lyssnar blir intresserade av dels att veta vilken arbetsinsats handlar det om för oss som fastighetsägare.

Och hur får jag lära mig mer? När vi startade så hade vi ju i ryggen att nu ökar de regulatoriska kraven på EU-nivå. Vi ser också ett annat klimat i Sverige, en ökad...

Fler lagförslag som kommer att ansvarsutkräva fastighetsägare mer. Till exempel vadå? Nu bara för ett par veckor sedan så fattade regeringen beslut om, eller en ny lag instiftades om att fastighetsägare måste betala för områdets samverkan.

Så är det så att de områden som kommunen då pekat ut som särskilda områden som kräver samverkan för att förebygga eller främja trygghet eller förebygga otrygghet, då måste fastighetsägare samverka. Och till det hör då en peng och en form av närvaro. Det kommer en del åtaganden inom ramen för det samarbetet.

Så det är ju bara ett exempel av, som jag ser, som något positivt. Även om just den här frågan har varit väldigt kritiserad också för att det finns olika risker med det här att fastighetsägare till exempel lägger den här kostnaden på hyresgästen. Eller att syftet som bland annat är att komma åt slumvärdar som inte tar sitt ansvar att vara en seriös aktör, samhällsbyggare och en aktör i området, kommer ändå kunna betala ur sig sitt ansvar.

Men tillbaka till att jag tror att någonstans måste vi ju börja. Och om det här då gör att även de som annars aldrig hade kommit till bordet kommer till bordet eller betalar åtminstone för sin del, så kommer vi kunna komma närmare frågan om kärnproblemet. En av de viktiga drivkrafterna var ju de ökade regulatoriska kraven på EU-nivå och på Sverige-nivå.

Vi såg att det ökade kraven hos investerare, banker, ställde andra frågor. Samtidigt såg vi ökade inkomstklyftor i Sverige. Nu är det inte en isolerad fråga till ett utsatt område utan trygghetsfrågor är kopplat till attraktivitet, är kopplat till var företag, men också privata hyresgäster vill bo och verka.

Så när det här blev mer högaktuellt så startade vi Cindy. Och också utifrån att vi inte såg att någon annan hade den här plattformen som vi efterfrågade. Det finns bra digitala plattformar idag och analysverktyg som i synnerhet tittar på klimatdata, klimatrisker och som i vissa fall även har social data och tittar på sociala risker.

Men vi menade då att för att komma till bukt med den här frågan och någonstans utveckla ett branschgemensamt verktyg, ett språk som kan användas av fler, då måste vi fokusera. Så därav startade vi. Och så samverkar vi med de här andra plattformarna.

Det tycker jag låter som en jätteklok väg. Särskilt för att sätta det på kartan ordentligt så behöver man ju fokusera. Ser ni några särskilda mönster när ni börjar jämföra olika byggnader?

Är det något som du tycker är överraskande eller som sticker ut? Dels ser vi mycket av det självklara, alltså det som vi i teorin hävdade att om hyresgästerna upplever en trygghet och trivs i sitt bostadsområde så tenderar antal störningar att vara färre, relationer till grannar bättre, relationer till hyresvärden bättre, kostnader för skadegörelse mindre och så vidare. Så det kunde vi liksom bevisa genom vårt verktyg.

Och det som även många menar på att ja, men oftast är det ju inte hela portföljer. Den sociala risken är sällan utbredd i hela portföljen utan det kan det handla om en fastighet eller enstaka fastigheter i ett område. Och det som var så intressant när vi började analysera den här datan var att många fastighetsägare, både mellanstora och stora i synnerhet, hade ibland sämre, vi bedömer ju fastigheter och områden på en 100-gradig skala.

Så vi kunde se att i vissa väldigt resurstarka bostadsområden så kunde deras poäng på fastighetsnivå vara sämre i resurssvaga områden än i resurstarka områden. Vad kommer det sig då? Ja, precis.

Och så kunde vi se tvärtom också att i vissa områden som präglades av socioekonomiskt starka livsförhållanden så kunde fastighetsbedömningen vara svag eller stark. Så det skiljer sig. Och när vi bröt ner det så kunde vi se att här handlar det om att förvaltningen har prioriterat på ett visst sätt utifrån en känsla av att den här fastigheten behöver prioriteras mer än en annan.

Men det är ju hela tiden en fråga om prioritering. Så då kunde man se att här har ni prioriterat så pass mycket att de här fastigheterna har halkat efter. För nu tar vi in flerårig data.

Så kan man ju se att områdets förutsättningar har förändrats över tid. Kan ha gått från en score på 70 till 85 och sen sjunkit. Och så kan vi se på fastighetsnivå att ditt score har gått från 60 till 80.

Så den har varit liksom skarp. Och det som gör det här så intressant är att försöka förstå sambanden mellan fastighetens förutsättningar och det som fastighetsägaren då har mest rådighet över att påverka i förhållande till områdets förutsättningar. Och tidigt när jag engagerade mig i de här frågorna i branschen så kunde vi också ibland, någon pratade om arbetslösheten och någon pratade om störningsärenden.

Någon annan pratade om trygghetsupplevelsen och den fjärde pratade om tillit. Alltså det Oseriösa hyresvärdar har ökat markant. Resultatet är att polis, socialtjänst och civilsamhällets aktörer menar att om vi inte kommer åt de här oseriösa aktörerna så kommer inte bara ett antal byggnader eller hyresgäster fara illa, utan även hela bostadsområden.

Och alla resurser och därmed kostnader som det offentliga behöver lägga på att hantera de utmaningarna i förlängningen. Det är ju svåra frågor det här. Du har ju också argumenterat för att banker och investerare behöver tänka om.

Varför är de så avgörande för att social hållbarhet ska få genomslag? Om vi börjar från början, kapitalet styr vad som byggs, var det byggs, för vem det byggs och på vilka villkor. Så länge kapitalflödena inte tar hänsyn till sociala effekter så kommer social hållbarhet alltid vara beroende av eldsjälar eller tillfälliga projekt.

Så att sätta ramar som banker och investerare kan göra då, vilka risker som är acceptabla, vilka avkastningskrav som gäller, det skapar ju ett spelrum för fastighetsägare att agera långsiktigt. Och det var ju där vi också är en drivkraft till CINDY. Vi pratade ju med samtliga storbanker och många investerare när vi startade CINDY för att få deras buy-in egentligen för det vi skulle utveckla.

Men det handlar också om att belöna rätt beteende. Så om en fastighetsägare som tar socialt ansvar får samma finansieringsvillkor som någon som inte tar ett socialt ansvar, ja men vilka signaler sänder vi om huruvida social risk spelar roll eller inte? Och sen såklart att skala upp det som faktiskt fungerar.

Att när social hållbarhet integreras i kreditmodeller, due diligence och investeringsmandat så kan goda exempel gå från en pilot till i bästa fall en standard. Så för mig är det här grundläggande. Om vi inte kan fastställa det, då kommer vi aldrig kunna få den utveckling vi vill ha.

Och det här är bland det svåraste som vi har bedömt i vårt arbete. Det är också så här att det här avsnittet ingår i ett tema som vi har nu på flera avsnitt som handlar om kunskapshöjning eller det här gapet som finns. Vi har en kunskap, vi vet vad vi borde göra, men vi gör det inte på det sättet alltid.

Och då tänker jag, vilken är den största kunskapsluckan som du ser? Är det att man inte fattar vitsen med social hållbarhet eller att man inte förstår ens vad det är? Eller är det någonting annat?

Vad skulle du säga? Efter sex, sju år i branschen så skulle jag säga att det handlar nog inte om förståelse längre. Jag menar, vi är förbi. Vi alla förstår. Utan det handlar om kopplingen till praktiken.

Där har vi utmaningar. Alltså hur det ska integreras i affärsmodeller, hur det ska vägas in i investeringsbeslut, i vilken omfattning, hur det ska följas upp på fastighetsnivå och på områdesnivå för den delen. Så det handlar om att bygga in i processer.

Och tillbaka till att det handlar inte om ny data eller nya insikter, utan det handlar om befintliga insikter i befintliga system och den datan vi har. Hur vi kan optimera användningen av den helt enkelt. Och hur gör vi så att fler kan ta del av den här kunskapen?

Då använder vi ett system som CINDI eller något motsvarande. Precis, men det tror jag. Och jag tror att det är helt rätt väg att gå. Och du ställde frågan tidigare om omfattningen.

Ja, i det här fallet så handlar det om att ge tillstånd att få ut data från befintliga system och att få presentera den i verktyget. Så det krävs liksom inte timmar, dagar av någon form av datainsamling eller analys av data, utan mer förtroende till att om vi kan sätta den här datan i relation till annan data så kommer vi kunna få bättre insikter som vi kan underbygga vårt beslutsfattande med. Vad skulle du säga att en byggprojektledare eller en stadsplanerare eller en fastighetsägare skulle behöva veta som de inte vet idag?

Dels behöver vi ju någonstans enas om vilka sociala risker som faktiskt är mätbara och påverkbara. Vi kommer inte kunna styra allt, men mycket mer än vad vi tror kan påverkas genom att planera, bygga och förvalta. Vi behöver också bli bättre på att förstå hur beslut materialiserar sig i människors vardag.

Till exempel hur en renovering eller en hyresättning eller en gårdsutformning kan påverka segregation eller hälsa över tid. Och hur de kan samarbeta med olika aktörer för att dela ansvaret. Det här är ju tillbaka till att ingen kan lösa alla sociala problem, utan vi alla kan bidra, men någonstans måste vi ju strukturera upp den här spelplanen så att alla vet vem som bär vilket ansvar.

Och att komma bort ifrån det här personberoende och kortsiktiga. Någon måste bära ansvaret över att involvera alla över tid. Och då kan vissa tycka att det ligger på det offentliga.

Och när det kommer till det brottsförebyggande arbetet så ligger det ju faktiskt på den kommuner. De har ju fått ett utökat, apropå lagförslag och beslut som är tagna. Nu har ju vi en skärpt lagstiftning vad gäller kommuners ansvar för det brottsförebyggande arbetet.

Så det måste kommuner kalla in fastighetsägare kring de här frågeställningarna. Och tillsammans strukturera upp den här spelplanen. Om vi tog social hållbarhet på det allvar som vi borde, lite grann som klimatfrågan och den allmänt ekologiska hållbarheten har värderats upp ändå.

Hur skulle det se ut? Alltså rent konkret? Hur blir det då inom samhällsbyggnadssektorn? Ja, men att sociala mål och nyckeltal såklart finns med i alla större beslut.

Det blir liksom normen. Det tror jag. Att vi i kreditvillkor och investeringsmandat där vägs sociala risker in och det ska värderas. Så en aktör som tar de här frågorna på allvar ska få bättre lånevillkor till exempel.

Det måste bli en förutsättning. Idag vet jag att många av våra kunder säger att lånevillkoren justeras på några punkter. Men det är så pass lite så att det spelar ingen roll.

Nej, det blir inget incitament. Nej, tyvärr. Att förvaltning som är närvarande och relationsbyggande, att man ser det som inte bara en finansiell utgift utan som en tillgång för att också både påverka i förlängningen positiv värdeökning.

Men också för att det är en del av att vara en ansvarstagande fastighetsaktör. Och det här långsiktiga tillbaka till det långsiktiga. Nu vet vi att det är väldigt många aktörer i branschen som inte har den långsiktiga kapaciteten.

Men att ändå förstå den och förespråka den tror jag är extremt viktigt. Även om du är inne och bygger under tre, fyra år så vet du om att du bygger för inte bara kommande generationer eller nu befintliga generationer utan för flera generationer framåt. Det måste liksom in i inte bara det känslomässiga och det etiskt korrekta utan även i besluten.

Alltså väldigt spännande samtal. Vi skulle kunna hålla på mycket, mycket längre känner jag. Men du ska få en sista fråga. Hur ser du nu på framtiden? Känner du dig hoppfull och i så fall om vad då?

Ja, jo men hoppfull. Jag känner mig alltid hoppfull. Som person är jag väldigt hoppfull. Sen såklart, jag hade hoppats på skärpt lagstiftning. EU var ju på väg och det kände vi som jobbar med hållbarhetsfrågor en stor skjuts i.

I dialogen med investerare, finansiärer, förvaltare, byggherrar och så vidare. Kommuner. Men hoppet ligger kvar i att fastighetsägare fortsatt vill genuint förstå.

Vi ser många som fortsatt oberoende av finansiell avkastning eller bevis vill ta ansvar. Det ger mig hopp, det inspirerar mig. Vi ser även banker och investerare som trots att det inte finns den typen av skärpt lagstiftning ställer frågor.

Jag har tagit del av deras frågebatterier för att också hjälpa dem i vissa fall att ställa fler frågor eller andra frågor. Men jag tycker att de frågorna som ställs idag håller en hög nivå. Och det ger mig fortsatt hopp om att boende och civilsamhälle organiserar sig och ställer krav på just ansvarstagande.

För att fortsätter inte det så kommer det vara väldigt svårt. Jag menar också kopplat till antalet hyresgäster som vräks har ju Sverige ökat markant. Men den här frågan tycker